【令和8年度税制改正】貸付用不動産の評価方法の見直し

こんにちは。杉並区・西荻窪の下島聡司税理士事務所です。

令和8年度税制改正では、貸付用不動産の評価方法が見直されます。

対象となるのは、相続や贈与の直前に取得した貸付用不動産や、商品として小口化された貸付用不動産です。

市場価格と通達評価額がかけ離れていることを利用した対応に対して、評価方法が見直されます。

改正内容

今回の改正では、貸付用不動産について、これまでの路線価等による評価から、通常の取引価格に相当する金額を基にした評価へ見直されます。

対象となる財産は、大きく2つあります。

相続開始・贈与前5年以内に、対価を伴う取引により取得または新築した一定の貸付用不動産
取得時期にかかわらず、商品として小口化された貸付用不動産

相続等の直前に取得した貸付用不動産

1つ目は、相続開始や贈与の前5年以内に取得または新築した一定の貸付用不動産です。

現行では路線価等による評価ですが、改正案では、課税期間における通常の取引価格に相当する金額によって評価されます。

スライドの事例では、取得価額21.0億円の賃貸マンションについて、通達評価額は4.2億円とされています。

この場合、かい離額は16.8億円です。

商品として小口化された貸付用不動産

2つ目は、商品として小口化された貸付用不動産です。

いわゆる不動産小口化商品については、取得時期にかかわらず、改正の対象とされています。

現行では路線価等による評価ですが、改正案では、課税期間における通常の取引価格に相当する金額によって評価されます。

スライドの事例では、取得価額3,000万円に対し、通達評価額は480万円とされています。

この場合、取得価額との差が大きくなっています。

適用時期

この見直しは、原則として
令和9年1月1日以後に相続等により取得する財産の評価
に適用されます。

そのため、貸付用不動産を保有している方や、相続・贈与を検討している方は、今後の評価方法の変更に注意が必要です。

まとめ

令和8年度税制改正では、貸付用不動産の評価方法が見直されます。

相続開始・贈与前5年以内に取得または新築した一定の貸付用不動産が対象
商品として小口化された貸付用不動産も対象
現行は路線価等による評価
改正案では通常の取引価格に相当する金額によって評価
原則として令和9年1月1日以後の相続等から適用

貸付用不動産を使った相続・贈与対策は、評価方法の見直しによって影響を受ける可能性があります。

ご相談ください

貸付用不動産をお持ちの方や、相続・贈与を検討されている方は、早めに影響を確認しておくことが大切です。

税制改正による影響については、当事務所までお気軽にご相談ください。

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